대출 용어 – LTV, DTI, DSR

뉴스에서 자주 들리는 대출용어 중에서 헷갈리는 용어들이 많습니다. 대출을 받기 위해서는 용어는 제대로 알아보고 대출을 받는게 좋겠죠? 실생활에서도 많이 듣는 단어이기 때문에 상식용어로 알고 있는게 좋습니다. 특히 주택을 구입하려고 예산을 짜고 있다면 반드시 알아야 합니다. 대출 용어 LTV,DTI, DSR에 대해 알아보겠습니다.

 

대출용어

주택 담보 대출

LTV,DTI, DSR 용어는 경제용어보다는 실질적으로 쓰이는 용어들입니다. 특히 대출을 받을때 쓰는 용어입니다. 대출의 종류는 2가지 있습니다. 신용대출과 담보대출입니다.

(주택)담보대출

  1. 주택담보대출 – 새로 주택을 구매할때 주택을 담보로 대출을 받습니다.
  2. 생활자금용도 – 이미 살고 있는 집을 담보로 대출을 받습니다.

갑자기 결혼이나 사업을 할때 급하게 목돈이 필요하다면 살고 있는 집을 담보로 대출을 받게 됩니다. 신용대출은 담보대출에 비해 한도가 적고 금리가 담보대출보다 높습니다. 담보라는 것은 돈을 돌려받을 구실입니다. 그래서 담보로 대출을 받는게 안정적이니까 금리가 더 저렴하게 됩니다.

이제는 주택 담보 대출을 받을 때 용어에 대해 설명해드리겠습니다.

 

대출 용어

LTV (Loan To Value ratio)

용어를 그대로 해석하면 ‘주택의 담보가치에 따른 대출금의 비율’입니다. 실제 담보의 가치 대비 내가 받을 수 있는 대출의 비율입니다. 말이 어렵죠? 쉽게 말하자면 ‘대출가능 한도율’입니다.

예를 들어서 1억의 아파트를 구입한다 했을때 LTV가 70%라고 한다면 7,000만원까지 대출이 가능한것입니다. LTV가 높다면 대출의 한도가 높다는 것을 의미합니다.

하지만 여기서 중요한 것은 내가 주택을 1억 5천에 샀다고 하더라도 담보가치를 1억 5천에 쳐주지 않습니다. 부동산은 시세 또는 감정을 의뢰해서 가치를 평가합니다. 따라서 1억 5천에 주택을 구매했지만 대출당시 주택이 1억원으로 가치를 평가했다면 1억원의 70%만 대출이 되는 것입니다.

  • 담보가치 = 주택가격

 

LTV는 지역별로 나눠집니다. 서울과 수도권은 투기과열지구로 LTV비율이 낮습니다. 따라서 대출한도가 낮다는 것입니다. 집값은 지방보다 비싼데 대출한도는 더 적다는 말이죠. 따라서 지방은 LTV 높게 됩니다.

대출한도가 LTV에 따라 적용되지만 대출의 종류에 따라 ‘최대’ 한도는 달라집니다. 예를 들어 디딤돌 대출의 대출한도가 3억이라고 한다면 5억의 집을 살때 LTV가 70%가 나왔다면 3억 5천을 받을 수 있을까요? 아닙니다. 최대한도 ‘3억’을 받게 되는 것입니다.

  • 해당상품의 대출 최대한도를 받드시 살펴봐야 합니다.

 

은행은 주택을 구입할때 왜 일부만 대출을 해주는 것일까요?

그냥 100% 대출해주면 안되나요? 만일 은행이 100% 돈을 빌려줬는데 주택가격이 1억에서 8천만원으로 떨어졌다면 어떻게 될까요? 은행은 2천만원의 손해를 보게 됩니다. 집값이 올라가지 않는다면 집을 팔아도 대출금을 갚지 못하게 됩니다. 그럼 우리도 망하고 은행도 망하겠죠?

대출금을 갚지 못하게 되면 은행은 주택(담보)을 경매에 맡기게 됩니다. 은행은 경매비용이 발생하게 되는데요. 경매를 통해서 집을 팔게되면 제값에 집을 팔지도 못하게 되잖아요. 은행은 이런 경우를 대비해 주택가격의 일부만 빌려주는 것입니다. 아시겠죠?

우리나라는 다른 나라에 비해 대출 LTV규제가 강한편입니다. 홍콩은 90%, 미국은 최대 80%, 네델란드는 100%라고 하네요. (2020년 정보)

 

DTI (Debt To Income ratio)

DTI는 ‘총부채상환비율’입니다. 나의 총 소득대비 부채의 연간 원리금 상환액입니다. 이것도 어렵네요. 쉽게 말하면 1년동안의 수입에서 대출 원금과 이자를 얼마나 갚을 수 있는지는 알아보는 비율이라고 생각하시면 됩니다. 즉 ‘빚을 갚을 수 있는 능력’ 간단하죠?

예를 들어서 설명할게요. 연봉이 1억일때 DTI가 40%입니다. 그러면 1년에 4000만원까지 한도가 가능합니다. 이 말은 대출한도가 4,000만원이라는게 아닙니다! 1년동안 갚아야 하는 대출 원리금이 4,000만원이 넘어가면 대출을 안해주겠다라는 뜻입니다.

담보가 있더라도 돈을 빌리는 사람의 경제적인 능력을 보고 돈을 빌려주겠다라는 것이죠! 갚을 수 있는 정도로만 돈을 빌려주겠다라고 생각하시면 됩니다.

따라서 소득이 없다면 DTI적용 시 대출이 어렵습니다. DTI는 우리가 직접 계산을 해볼 수 있습니다. 물론 은행창구에 가면 은행원이 계산을 해주지만 은행방문 전 직접 계산을 해보는게 좋아요! 아래 링크 올려 놓을게요.

 

DTI 계산기 바로가기!

 

 

DTI 계산기 용어를 설명해드릴게요

  • 대출 예정금액 : 내가 받고 싶은 대출금액
  • 대출 기간 : 기간은 바꿔가면서 금액을 비교해보세요
  • 기대출금액 : 이미 받은 대출금(지금 신청하는 대출금이 아니라 이미 받은 대출금액)
  • 년간소득 : 나의 1년간 소득

DTI는 주택구입을 할때 내가 한달에 돈을 얼마나 갚을 수 있는지 예산을 미리 예측해볼 수 있습니다. 따라서 대출을 신청하기 전 가볍게 조회를 해보는게 도움이 됩니다.

 

신DTI (Debt To Income ratio)

DTI에 ‘신’이라는 new가 붙었습니다. DTI와 뭐가 다를까요? 2018년부터 도입된 지표로 기존 DTI보다 규제가 강화된 것입니다. 신DTI는  주택담보대출(원금+이자)기타 금융부채상환금액(이자)까지 고려하는 것입니다.

따라서 다주택자들이 추가적으로 대출을 받아서 투자, 투기를 하는 확율이 줄어들었습니다.

 

DSR ( Debt Service Ratio)

DSR은 ‘총부채원리금상환비율’입니다. 이번에 받을 주택담보대출의 원리금과 이미 받은 다른 대출의 원리금을 합쳐서 일정금액을 대출해주겠다는 의미입니다. 계산기를 돌려보면 DSR로 계산할 경우 대출이 덜 나오게 됩니다.

신DTI가 기타대출의 이자만 본다면 DSR은 기타대출의 원금+이자까지 보는 것을 의미합니다. 엄청 까다롭습니다. 기타대출에는 ‘학자금대출’ ‘카드론’ 등이 모두 포합됩니다.

주택담보대출을 받을때는 LTV와 DTI만 적용하고 DSR을 참고만 합니다. 보수적으로 계산을 하고 싶다면 DSR로 적용해보시면 됩니다.

금리가 내려갈수록 한도는 올라갑니다. 기간이 길수록 한도도 올라갑니다.

 

디딤돌 대출로 용어 살펴보기

대출한도

  1. 최고 2억원 이내 (LTV, DTI 적용, 신혼가구 2.2억원 이내, 2자녀 이상 가구일 경우 2.6억원)
  • DTI : 60% 이내
  • LTV : 70% 이내

디딤돌대출은 5억원 이하의 주택에 대해서 받을 수 있는 대출입니다. 예를 들어서 5억원의 주택을 구매할때 LTV와 DTI를 살펴볼게요

  • 5억원의 LTV60% = 3억원이지만 최대 2억원까지 대출을 받을 수 있으므로 2억원 대출이 나옵니다.

 

 

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